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     第一财经日报6月19日讯 是地价推高了房价，还是房价上涨的预期拉动了地价上扬，这个话题越来越像“是蛋生鸡还是鸡生蛋”的悖论。

    自从今年全国两会上全国工商联发布一项调查称，房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高达到58.2%之后，房地产业界便开始将房价过高归咎于土地价格的高昂。

    但这种结论始终未能得到土地管理部门的认可。

    来自国土部系统的一份最新报告显示，近年来全国主要城市同时点地价房价比基本保持在20%~40%之间。而如果考虑到地价增值有可能转化为开发商的利润，地价房价比还要降低。

    同时点地价房价比，是指用当前市场上的楼面地价水平（非开发商刚拿地时的价格）与市场上销售的房价水平相比。简单来说，如果一个城市当前的新房售价为10000元/平方米，而楼面地价为4000元/平方米的话，同时点地价房价比即为40%.

    地价增值转化为开发商利润

    上述报告系由国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院共同编写的《2008中国城市地价状况》（下称《地价状况》），该报告对全国和各主要城市、重点区域的地价走势进行了分析，同时对各界一直关注的地价与房价关系、房地产租价比关系等热点问题进行了专题报告。

    近年来，在房地产开发过程中，土地成本的地位日渐增大。在社会各界围绕“地价是否推高房价”而激烈争论之际，此报告的出炉引人关注。

    在接受《中国国土资源报》采访时，中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，目前进行地价房价比的测算有两种思路，同时点地价房价比往往用于宏观观测市场价格水平和动向。另一种是从商品房成本的角度，将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价相比，即成本地价房价比。

    而《地价状况》中公布的是同时点地价房价比，旨在反映当前市场上的地价水平占房价水平的比例关系。如果从开发商的房价成本构成角度分析，还会有较大差异。

“从购置土地到商品房上市，其间通常会有3年左右的开发时间，而这一期间，如果土地市场走势是上涨的，那么这种上涨带来的地价增值就有可能转化为开发商的利润，即使考虑了地价款的利息支出，得出的地价房价比也会更低些。”赵松称。

     对于土地增值谁获益，也有观点辩解认为，开发商也要为此缴纳土地增值税相关支出。但一位土地专家昨日对CBN表示，目前土地增值税的征缴方式未尽完善，也时常会有开发商拖欠。

    地价房价比在20%~40%

     赵松以北京、天津为例表示，根据监测数据测算，两个城市2008年底的同时点居住地价房价比分别为39.01%、36.05%.

     而“以平均开发期为3年进行测算，成本地价房价比分别为24.44%、29.51%,可见，在近三年的房地产市场走势背景下，两种地价房价比的差异达到10个百分点左右”.

     监测数据显示，2008年第一季度北京居住用地价平均为5707元/平方米。而据北京市统计局的数据，2008年北京市四环路以内住宅期房均价为15581元/平方米，如果扣除政策性住房因素，四环路以内住宅期房均价为16892元/平方米。

     2008年，为掌控地价和房价上涨态势，国土部将国家级地价监测城市由最早的35个重点城市逐步拓展到105个城市。这包括报国务院建设用地审批的84个城市中尚未纳入的城市，以及重点地区的部分城市。同时增加交易活跃地区监测点（标准宗地）数量。

    “就全国监测城市的平均数据而言，近年来地价占房价的比例基本保持在20%~40%之间。当然经济发展程度不同的城市间，以及同一城市的不同区位间也存在较大差异。”赵松称。

(本文来源：第一财经日报 作者：刘展超)